家の購入

不動産売買のプロセス

家の購入は人生で最も価値のある高い買物の１つです。物件購入をするにあたり、専門家である必要はありませんが、購入のプロセスに関わる専門家のアドバイスや役割を理解することにより、正しい判断ができるというものです。

• 1. 条件整理
• 2. 代理人の選定
• 3. 物件検索
• 4. 購入申し込み
• 5. 家屋検査
• 6. 売買契約
• 7. 物件引き渡し

1. 条件整理

• ・購入予算（頭金、資金計画）
• ・購入予定日目安（タイムフレーム）
• ・ローン／現金での購入
• ・物件保有予定期間
• ・代理人の選定

ー購入予算ー

購入金額の２０％以上を頭金として考えておく必要があります。それ以下でも購入する事は可能ですが、２０％以上になるまでPMI（借入金総額の年率１％）を借入金利とは別に支払う義務が発生します。


ー購入予定日目安ー

購入したい物件が見つかり、申し込み手続きが完了してから購入（クロージング）までの期間は通常２ヶ月ほどです。仕事や学校の事を考えて購入予定日を事前に設定する事も大切なことです。

ー住宅ローンー

ローンを組める金額は物件、年収により異なります。物件の年間支払総額が、年収の３０％ほどまでの金額であれば、借り入れする事が可能です。ローン会社
（担当者）からのローン可能限度額、毎月の支払額の見積もり（Pre-Approval／Pre-Qualificationー
仮承認の書類）が非常に便利となります。

ローンに関するご相談、 E-Flat Realty LLC で経験豊かな担当者を紹介しています。

 

2. 代理人の選定

疑問に思っている事等を代理人に質問をし、経験と知識を持つ信頼のある代理人を選定する事が重要とされます。また、購入までのプロセスをどのように一緒に取り組むのか、お仕事をされている方は特に日程などのスケジュールを確認する事が大切です。
 

• 購入者の利益を考える代理人 (Buyer's Agent)
• 売却者の利益を考える代理人 (Seller's Agent)
• 購入・売却者の両者の利益を考える代理人 (Disclosed Dual Agent)

上記の代理人（Agency Disclosure）がいますので、どの代理人かをあらかじめ確認するのも大切なことです。
 

3. 物件検索

ほとんどの不動産会社では、全ての売買物件の情報を共有できるようにMLS（Multiple Listing
Service）と呼ばれるシステムの会員に登録しています。
最初にMLSに登録している不動産会社に相談すると、他の不動産会社を何件もまわる手間もなく効率的です。

ー物件選びのポイントー

物件選びに最もかかせないのは物件の状態ですが、物件の状態は多少のことであれば購入後に直すことが出来ると思います。購入後に修正出来ないことを重視して考えるのが物件選びのポイントにも繋がります。


 

• ロケーション、ロケーション、ロケーション！！
• 環境（治安）
• 交通機関
• 周辺（お店）
• 学校区
• 日当り
• 電波（携帯等）

物件を見た時は何でも質問する事がポイントです。法律上、売却者の代理人であっても物件の欠陥を知っている場合は、購入者に知らせる義務があります。正し
い決断をするためには、時間をかけて多くの物件を見るのが大切です。また、周辺を再確認する為に朝・昼・夜と異なる時間帯に何度か足を運ぶ事をお勧めします。

4. 申し込み手続き（オファー）

希望物件が見つかった際、代理人と一緒に希望購入価格を設定します。

• ・購入価格
• ・ローン／現金
• ・物件引き渡し日

ボストン不動産連盟が発行している書式、Comparative Market Analysis（現在市場に出ている同条件の物件の情報、過去半年以内の売却済同条件物件の情報、物件の状態を参考）で希望購入価格を設定するのが一般
的で、手付金（通常＄１０００）と一緒に売却側の代理人に提出します。この手付金は基本的に返還されません。 ー代理人と確認しておきたいポイントー

• ・物件の価値（ 現在市場分析）
• ・半年以内で売られている同条件物件の値段
• ・市の不動産査定額
• ・交渉の可能性

ー専門の物件調査士ー

• ・インスペクション・コンティンジェンシー 物件に重大な欠陥があった場合、または定めた修理費以上に修理費用がかかる場合などは申し込みを取り下げる事ができます。
• ・ペスト・コンティンジェンシー シロアリ、害虫類に汚染されていた場合などは申し込みを取り下げる事ができます。
• ・モーゲージ・コンティンジェンシー 住宅ローンの際にローンの許可が間に合わなかったり、下りなかった場合は申し込みを取り下げる事が出来ます。売買契約を中止する事が出来ますが、条項に記入されているかを確認しておく事が大事です。

5. 家屋検査（インスペクション）

オファーが受理され、売買契約までは通常１週間から１０日間ほどあります。売買契約が交わされる前に家屋検査が行われます。購入者は、専門の家屋検査士（通常＄２００〜＄５００）に物件の状態を調査依頼をします。一般的には購入者が専門の家屋検査士を雇います。

ー家屋検査士のポイントー

• ・予約を迅速に受け入れてくれる
• ・物件の重要箇所を全て検査、数時間かけてくれる
• ・レポート提出をしてくれる
• ・その他に害虫検査や鉛ペンキ、アスベスト（石綿）の検査

この検査次第では再交渉、売買不成立になる場合もありますので良い家屋検査士を雇う必要があります。

6. 売買契約

ー弁護士の選定ー

一般的に売却者側の弁護士が書類のドラフトを作成し、通常４ページほどの売買契約書で、売却者側・購入者側の弁護士がつける補足事項から作成される契約書です。不動産売買契約は非常に複雑なので、不動産取引専門の弁護士を選定することが重要です。

ー内容確認と署名ー
この契約書には売却価格、物件引き渡し日、家屋検査で交渉事項が生じた場合は契約書にその旨、修理記述、全て記載されます。弁護士と一緒に内容を確認して
署名、この際に購入金額の５％〜１０％を手付金として支払ます。この手付金は物件引き渡し日まで売却者の弁護士／不動産業者の仲介口座に保管されます。

7. 物件引き渡し（Final Walkthrough / Closing)

最終確認は引き渡しの前日または当日に基本的に行われます。家屋検査以降の損害がないか、表記されている家具や家電などが残されているかを確認します。通常、問題があった場合でも常識の範囲内で売却者ダメージ額を支払うなど、話し合いで解決されます。

ー最終確認関係者ー
 

• 購入者
• 売却者
• 融資先の弁護士
• 購入者の弁護士（必要に応じ）
• 売却者の弁護士（必要に応じ）
• 購入者の代理人
• 売却者の代理人

売買契約時に支払われた手付金を除いた残金の清算、弁護士費用やその他の費用の清算もします。清算、鍵の受け取り、権利証書の引き渡し、タイトルの登記、これが全て済むと売買成立となります。融資先弁護士は新しい物件主の登録を不動産証書登記所にて行います。